Última revisión: octubre de 2026. Los requisitos y las condiciones varían según la entidad, la comunidad autónoma y tu situación personal: confirma siempre los datos con el banco y con fuentes oficiales.
Comprar una vivienda es, para la mayoría de las personas, la mayor operación financiera de su vida, y casi siempre implica una hipoteca. El proceso puede parecer opaco: bancos que piden documentos, tasaciones, notarías, fichas con siglas desconocidas. Pero si sabes qué te van a pedir y en qué orden, el camino es mucho más llevadero y puedes llegar a la negociación con ventaja.
En esta guía te explicamos qué requisitos suelen exigir los bancos, qué documentos preparar y cuáles son los pasos desde la primera simulación hasta la firma ante notario.
Requisitos habituales para que te concedan una hipoteca
Cada entidad aplica sus propios criterios, pero casi todas valoran los mismos factores:
- Ahorro suficiente. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Esto significa que necesitas aportar al menos el 20 % restante, más los gastos de la compra, que suelen sumar entre el 10 % y el 15 % del precio según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. En algunos casos, sobre todo con primera vivienda y buen perfil, se concede más financiación.
- Ingresos estables. Un contrato indefinido, o ingresos demostrables como autónomo durante varios años, aumenta tus opciones. Los contratos temporales o los ingresos muy variables dificultan la aprobación.
- Nivel de endeudamiento razonable. La cuota de la hipoteca, sumada al resto de tus deudas, no debería superar aproximadamente el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. El Banco de España recomienda no sobrepasar el 35 %.
- Historial crediticio limpio. Los bancos consultan la CIRBE (la central de riesgos del Banco de España) y los ficheros de morosidad. Estar en una lista de morosos suele cerrar la puerta.
- Edad. Los plazos suelen limitarse para que el préstamo termine antes de cierta edad, a menudo en torno a los 70-75 años. A los jóvenes les da más plazo, pero a los mayores se les puede acortar.
- Estabilidad laboral y de residencia. Antigüedad en la empresa, tipo de contrato y situación de residencia pesan en el análisis.
Si eres joven, comprueba también las líneas públicas de ayuda. El ICO ha gestionado avales para menores de 35 años y familias con hijos, pero su disponibilidad ha cambiado durante 2026, así que verifica en la web oficial si la línea está activa y qué bancos participan.
Documentación que debes preparar
Para agilizar la tramitación, reúne estos documentos antes de visitar el banco:
| Categoría | Documentos |
|---|---|
| Identidad | DNI o NIE de todos los titulares |
| Ingresos de asalariados | Últimas tres nóminas, contrato de trabajo, vida laboral y declaración de la Renta del último ejercicio |
| Ingresos de autónomos | Declaraciones trimestrales, últimas declaraciones de la Renta y recibos de cuota de autónomos |
| Patrimonio y ahorro | Extractos de cuentas y de inversiones de los últimos meses |
| Deudas | Cuotas de préstamos, tarjetas u otros compromisos |
| Vivienda | Nota simple, contrato de arras o precontrato, o datos del inmueble |
La Agencia Tributaria te permite obtener certificados de renta, y la Seguridad Social ofrece el informe de vida laboral de forma gratuita.
Pasos del proceso, de principio a fin
1. Calcula cuánto puedes permitirte. Antes de buscar casa, define tu presupuesto: ahorro disponible, cuota máxima cómoda y precio de vivienda resultante. Usa simuladores de hipotecas de comparadores como HelpMyCash u OCU para tener una idea realista.
2. Compara ofertas. Pide simulaciones a varios bancos, y considera hablar con un intermediario hipotecario, que negocia con varias entidades. Compara siempre la TAE, el tipo de interés, las comisiones y las vinculaciones exigidas, no solo la cuota.
3. Solicita la pre-aprobación. Muchos bancos emiten un estudio previo no vinculante que indica cuánto estarían dispuestos a prestarte. Te ayuda a negociar con el vendedor y a acotar tu búsqueda.
4. Encuentra la vivienda y firma las arras. Cuando decidas comprar, se suele firmar un contrato de arras con una señal económica. Revísalo bien: debe reflejar qué ocurre si el banco no te concede la hipoteca.
5. Tasación del inmueble. El banco encarga la tasación a una sociedad homologada, que tú pagas. Su resultado limita el importe que te prestarán.
6. Recibe la oferta vinculante. Tras el análisis, el banco te entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones exactas, y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que resume las cláusulas de riesgo.
7. Estudia la documentación. La ley obliga a que dispongas de al menos diez días naturales entre la entrega de la documentación y la firma, para que puedas revisarla con calma o consultar con un asesor.
8. Test y firma ante notario. El notario te explica el contenido y comprueba que lo has entendido, mediante un acta previa o un test, y después se firma la escritura. Puedes consultar información sobre el proceso en el Consejo General del Notariado.
9. Inscripción y gestoría. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y se liquidan los impuestos correspondientes. Normalmente lo gestiona el banco o una gestoría.
Gastos de la compra: quién paga qué
Tras la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de la hipoteca quedó así:
| Gasto | Quien lo paga |
|---|---|
| Tasación | El cliente |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la Propiedad | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las solicite |
A esto se suman los gastos de la compraventa, que sí pagas tú: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda de segunda mano, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma, o el IVA y el AJD en vivienda nueva, además de la notaría y el registro de la compraventa. Por eso conviene reservar entre el 10 % y el 15 % del precio.
Consejos para mejorar tus opciones
- Reduce tus deudas antes de pedir la hipoteca. Cancelar préstamos pequeños o tarjetas con saldo mejora tu ratio de endeudamiento.
- Demuestra capacidad de ahorro. Los bancos valoran que hayas ahorrado de forma regular durante meses.
- Evita descubiertos y retrasos. Los extractos de los últimos meses se analizan con detalle.
- Aporta más entrada si puedes. Un menor porcentaje financiado suele mejorar el tipo ofrecido.
- Negocia. El tipo, las comisiones y las vinculaciones no son fijos; con ofertas de competidores en la mano, tienes margen.
- No te dejes presionar. Toma el tiempo que concede la ley para analizar la oferta.
Errores frecuentes
- Comprometerte con el vendedor antes de saber si el banco aprueba la hipoteca.
- Fijarte solo en la cuota mensual y olvidar el coste total.
- Ignorar las vinculaciones, que pueden encarecer el conjunto.
- Agotar todos tus ahorros en la entrada, sin dejar un colchón.
- No comparar entre entidades, ni consultar a un intermediario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en concederse una hipoteca? Depende de la entidad y de la complejidad de tu caso, pero suele tardar entre unas semanas y uno o dos meses desde la solicitud hasta la firma.
¿Puedo conseguir el 100 % de financiación? Es poco habitual y suele reservarse a perfiles muy sólidos o con avales. Cuenta con aportar al menos el 20 % más los gastos.
¿Qué pasa si la tasación sale baja? El banco calculará el porcentaje sobre el valor de tasación, así que podrías necesitar aportar más dinero o renegociar el precio de compra.
¿Puedo pedir una hipoteca siendo autónomo? Sí, pero los bancos suelen exigir una antigüedad mínima de actividad y declaraciones que demuestren ingresos estables.
Conclusión
Conseguir una hipoteca es un proceso largo pero previsible. Prepara tus finanzas con antelación, reúne la documentación, compara ofertas y toma el tiempo que la ley te concede para estudiar las condiciones. Una buena preparación no solo aumenta las probabilidades de que te aprueben la hipoteca, sino que te permite negociar mejores condiciones y evitar errores caros.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Los requisitos, gastos e impuestos varían según la entidad y la comunidad autónoma; confirma siempre los datos.