Última revisión: octubre de 2026. Los impuestos, los gastos y las condiciones de financiación varían según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y la entidad: las cifras de este artículo son orientativas.
La pregunta más habitual de quien quiere comprar su primera vivienda no es qué hipoteca elegir, sino algo anterior: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado antes de empezar? Muchas personas creen que basta con una pequeña entrada, y se encuentran con que, además del porcentaje que no financia el banco, hay impuestos, notaría, registro, tasación y otros gastos que se pagan casi siempre con ahorros propios.
En esta guía calculamos, con ejemplos numéricos, cuánto necesitas realmente: la entrada, los gastos de compra, los costes de ponerse a vivir en la casa y el colchón de seguridad que no deberías olvidar.
El primer bloque: la entrada
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble. El resto, el 20 %, es la entrada, que debes aportar de tu bolsillo. En algunos casos, con buen perfil y primera vivienda, se puede conseguir más financiación, pero no es lo habitual ni lo recomendable: cuanto mayor es el préstamo, mayor es el riesgo y a menudo peor el tipo.
Ejemplo con una vivienda de 200.000 euros: la entrada del 20 % son 40.000 euros, y el banco financiaría 160.000 euros.
El segundo bloque: los gastos de compra
A la entrada hay que sumar los gastos de la operación. Aquí la variación es grande, pero una regla práctica es reservar entre el 10 % y el 15 % del precio.
| Concepto | Vivienda de segunda mano | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP, entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma | IVA del 10 % más AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad |
| Notaría de la compraventa | Entre 500 y 1.500 € aprox. | Entre 500 y 1.500 € aprox. |
| Registro de la Propiedad | Entre 400 y 800 € aprox. | Entre 400 y 800 € aprox. |
| Gestoría | Entre 300 y 600 € aprox. | Entre 300 y 600 € aprox. |
| Tasación | Entre 300 y 600 € aprox. | Entre 300 y 600 € aprox. |
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) lo fija cada comunidad autónoma, y algunas aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Consulta la normativa de tu comunidad y la información de la Agencia Tributaria antes de calcular.
Tras la Ley 5/2019, en la hipoteca el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo. El cliente paga la tasación, además de los gastos de la propia compraventa.
El tercer bloque: la mudanza y la puesta a punto
Muchos compradores olvidan este gasto. Entre la mudanza, pequeñas reformas, pintura, electrodomésticos, muebles, cambio de titularidad de suministros y seguros, conviene reservar entre el 3 % y el 5 % del precio, e incluso más si la vivienda necesita reforma. Si compras una casa sin amueblar o con instalaciones antiguas, este apartado puede ser mayor.
Un ejemplo completo
Vivienda de segunda mano de 200.000 euros, con un ITP del 8 % (un valor intermedio, sujeto a variación):
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaría, registro y gestoría de la compraventa | 2.500 € |
| Tasación | 400 € |
| Mudanza, pequeña reforma y mobiliario básico (4 %) | 8.000 € |
| Total aproximado | 66.900 € |
Es decir, para comprar una vivienda de 200.000 euros necesitarías ahorrar en torno al 30-35 % del precio, y eso sin contar el colchón de emergencia.
Cuánto ahorrar según el precio
Con una regla práctica de entrada del 20 % más un 10 % de gastos (sin contar mudanza ni reforma), el ahorro mínimo sería:
| Precio de la vivienda | Entrada (20 %) | Gastos (10 %) | Ahorro mínimo aproximado |
|---|---|---|---|
| 120.000 € | 24.000 € | 12.000 € | 36.000 € |
| 180.000 € | 36.000 € | 18.000 € | 54.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € |
| 350.000 € | 70.000 € | 35.000 € | 105.000 € |
Si vives en una zona de precios altos, estas cifras pueden parecer alejadas. Por eso es clave calcular desde el principio cuánto tiempo te llevará llegar.
El cuarto bloque: ingresos suficientes para la cuota
Tener ahorro no basta: el banco también evaluará si puedes pagar la cuota. El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 35 % de tus ingresos netos. Con un préstamo de 160.000 euros a 25 años y un tipo del 3 %, la cuota sería de unos 760 euros al mes. Para no superar el 35 %, necesitarías unos 2.170 euros netos al mes entre todos los titulares. Si ya tienes otras deudas, la capacidad se reduce. Puedes simular tu caso con las herramientas de HelpMyCash o de OCU, y consultar la guía del Portal del Cliente Bancario.
En cuánto tiempo puedes llegar a la cifra
Supón que necesitas 54.000 euros y ahorras una cantidad fija cada mes, sin contar los intereses:
| Ahorro mensual | Tiempo necesario aproximado |
|---|---|
| 500 € | 9 años |
| 800 € | 5 años y medio |
| 1.000 € | 4 años y medio |
Si colocas el dinero en una cuenta remunerada, en torno al 3 % TAE según los comparadores de octubre de 2026, o en depósitos y Letras del Tesoro, los intereses acortarán algo ese plazo. Recuerda que los intereses tributan en el IRPF.
Estrategias para llegar antes
- Fija un objetivo concreto y una fecha. Divide la cifra entre los meses disponibles.
- Automatiza el ahorro con una transferencia mensual el día que cobras.
- Aparta el dinero en una cuenta separada, idealmente remunerada y sin comisiones.
- Reduce gastos fijos: suministros, seguros, suscripciones y financiaciones.
- Destina ingresos extra, como pagas o devoluciones, a la meta.
- Consulta ayudas públicas. Comunidades autónomas y entidades como el ICO han ofrecido avales y bonificaciones para jóvenes y familias; comprueba en las webs oficiales cuáles están vigentes en 2026.
- Comparte la compra con tu pareja si es una opción, pues los ingresos conjuntos aumentan tu capacidad.
Errores frecuentes
- Calcular solo la entrada y olvidar impuestos y gastos.
- Dejarte sin ahorros tras la compra, sin colchón para imprevistos.
- Estirar demasiado la cuota, por encima del 35 % de ingresos.
- No considerar los costes recurrentes: IBI, comunidad de propietarios, seguros y mantenimiento.
- Ignorar la variación del Euríbor si eliges hipoteca variable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar con menos del 20 % de entrada? A veces, con avales o perfiles sólidos, pero es menos habitual y suele implicar condiciones menos favorables. Los gastos, en cambio, hay que pagarlos siempre.
¿Debo conservar un fondo de emergencia además? Sí. Lo recomendable es mantener varios meses de gastos aparte, para no quedarte sin liquidez tras la compra.
¿Cuánto cuesta mantener una vivienda al año? Varía mucho, pero suma IBI, comunidad, seguro de hogar y mantenimiento. Calcula entre el 1 % y el 2 % del valor de la vivienda al año como estimación general.
¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que ahorro? Los intereses generados tributan en el IRPF; el capital ahorrado, no.
Conclusión
Para comprar una vivienda necesitas ahorrar bastante más que la entrada: una referencia razonable es reunir entre el 30 % y el 35 % del precio, incluyendo los gastos de compra y la puesta a punto, y mantener además un fondo de emergencia. Calcula tu objetivo con números reales, automatiza el ahorro, comprueba que tus ingresos soportan la cuota y consulta siempre las ayudas vigentes. Una buena planificación convierte un objetivo que parece inalcanzable en un plan concreto y alcanzable.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero. Los impuestos y gastos varían según la comunidad autónoma y la operación; verifica los datos con fuentes oficiales.